STJ – Mantido pagamento de aluguéis a condôminos privados da posse após o fim do comodato de imóvel comum

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, quando cessado o comodato de imóvel comum, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, o condômino privado da sua posse tem o direito de receber aluguéis, proporcionais a seu quinhão, dos proprietários que permaneceram na posse exclusiva do bem. Para o colegiado, tal medida é necessária para evitar o enriquecimento sem causa da parte que usufrui da coisa.

A decisão teve origem em ação ajuizada por alguns condôminos para receber aluguéis dos imóveis em condomínio onde estavam instaladas empresas das quais eles tinham sido sócios. Os autores alegaram que havia sido acertado com os demais condôminos, sócios das empresas, o valor de aluguéis pelo uso dos imóveis, mas o acordo não chegou a ser formalizado e os pagamentos não foram feitos.  

As empresas e os seus sócios, por sua vez, alegaram que os imóveis lhes foram cedidos em comodato e que, não tendo havido denúncia do contrato de comodato, não seria cabível o arbitramento de aluguéis. Segundo eles, a cessão em comodato foi decidida pela maioria dos proprietários, o que afastaria a obrigação de indenizar os demais pelo uso exclusivo.

Na primeira instância, as empresas foram condenadas a pagar os aluguéis vencidos, com juros e correção, a partir do valor de R$ 50,3 mil fixado para o ano de 2003 – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Vedação ao enriquecimento sem causa é princípio geral do direito

Em seu voto, o relator do processo no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a jurisprudência do tribunal orienta que, quando não há ajuste a respeito do prazo do comodato, o comodante, após o decurso de tempo razoável para a utilização da coisa, poderá promover a resilição unilateral do contrato e requerer a restituição do bem, cabendo ao comodatário, até restituí-lo, pagar aluguel pela posse injusta.

Segundo o ministro, a jurisprudência também estabelece que a utilização da coisa comum com exclusividade por um dos coproprietários, impedindo o exercício dos atributos da propriedade pelos demais, enseja o pagamento de indenização.

O magistrado ressaltou que as instâncias de origem chegaram à mesma conclusão, tendo o TJSP, inclusive, fundamentado sua decisão no princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa (Código Civil de 2002, artigo 884). “Nesses termos, é de rigor manter a referida verba indenizatória”, afirmou Antonio Carlos Ferreira.

Não houve notificação extrajudicial válida

Outros dois pontos salientados pelo relator foram a forma de constituição em mora dos comodatários e o termo inicial de apuração do pagamento, pois, conforme os autos, não houve notificação extrajudicial válida aos condôminos que usufruíam com exclusividade do imóvel comum.

“Conforme orientação dominante do STJ, inexistindo notificação extrajudicial dos condôminos que usufruem com exclusividade do imóvel comum, a constituição em mora poderá ocorrer pela citação nos autos da ação de arbitramento de aluguéis, momento a partir do qual o referido encargo é devido”, destacou o ministro.

Leia o acórdão no REsp 1.953.347.

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